Home-Equity-Darlehen
Verbraucherberatung durch die Federal Trade Commission
Sie werden finden, dass die meisten Darlehen mit variablen Zinssätzen kommen, einige kommen mit attraktiven niedrigen einleitenden Raten, und einige kommen mit festen Raten. Sie können auch finden, dass die meisten Darlehen große einmalige Vorabgebühren haben, andere schließen Kosten, und einige haben fortlaufende Kosten, wie Jahresgebühren. Sie können Darlehen mit großen Ballonzahlungen am Ende des Darlehens finden, und andere ohne Ballons, aber mit höheren monatlichen Zahlungen.
Kein Darlehen ist für jeden Hausbesitzer geeignet. Die Herausforderung besteht dann darin, mit verschiedenen Kreditgebern in Kontakt zu treten, Optionen zu vergleichen und die Kreditlinie für Wohnimmobilien auszuwählen, die am besten auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist.
Achten Sie darauf, den Home-Equity-Vertrag sorgfältig zu lesen, bevor Sie ihn unterschreiben. Zögern Sie nicht, Fragen zu den Bedingungen Ihrer Finanzierung zu stellen. Um Ihnen dabei zu helfen, sollten Sie folgende Fragen berücksichtigen:
Ist eine Home-Equity-Kreditlinie für Sie?
Wenn Sie Geld leihen müssen, können Home-Equity-Linien eine nützliche Kreditquelle sein. Zumindest können sie Ihnen anfangs große Mengen an Bargeld zu relativ niedrigen Zinssätzen zur Verfügung stellen. Und sie können Ihnen bestimmte Steuervorteile bieten, die bei anderen Arten von Krediten nicht verfügbar sind. (Einzelheiten erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.)
Zur gleichen Zeit, Home-Equity-Kreditlinien verlangen, dass Sie Ihr Haus als Sicherheit für das Darlehen verwenden. Dies kann Ihr Haus in Gefahr bringen, wenn Sie zu spät kommen oder Ihre monatlichen Zahlungen nicht leisten können. Diese Darlehen mit einer großen endgültigen (Ballon) Zahlung können dazu führen, dass Sie mehr Geld leihen, um diese Schulden abzuzahlen, oder sie können Ihr Haus in Gefahr bringen, wenn Sie nicht für die Refinanzierung qualifizieren können. Und wenn Sie Ihr Haus verkaufen, verlangen die meisten Pläne, dass Sie Ihre Kreditlinie zu dieser Zeit abzahlen. Darüber hinaus, weil Eigenheimkredite Ihnen relativ einfachen Zugang zu Bargeld geben, könnten Sie finden, dass Sie Geld freier leihen.
Denken Sie daran, es gibt auch andere Möglichkeiten, Geld von einer kreditgebenden Institution zu leihen. Zum Beispiel möchten Sie vielleicht zweite Hypothek Ratenkredite erkunden. Obwohl diese Pläne auch eine zusätzliche Hypothek auf Ihr Haus stellen, wird das zweite Hypothekengeld normalerweise in einem Pauschalbetrag geliehen, anstatt in einer Reihe von Vorschüssen, die durch Schecks auf einem Konto zur Verfügung gestellt werden. Auch haben zweite Hypotheken in der Regel feste Zinssätze und feste Zahlungsbeträge.
Sie können auch die Kreditaufnahme aus Kreditlinien erkunden, die Ihr Haus nicht als Sicherheit nutzen. Diese sind mit Ihren Kreditkarten oder mit ungesicherten Kreditlinien verfügbar, mit denen Sie Schecks schreiben können, wenn Sie das Geld brauchen. Darüber hinaus können Sie Fragen über Kredite für bestimmte Gegenstände wie Autos oder Unterricht stellen.
Wie viel Geld können Sie auf einer Home-Equity-Kreditlinie leihen?
Abhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit (Ihr Einkommen, Kredit-Rating, etc.) und der Höhe Ihrer ausstehenden Schulden, können Home-Equity-Kreditgeber Sie bis zu 85% des geschätzten Wertes Ihres Hauses abzüglich der Betrag, den Sie noch auf Ihre erste Hypothek schulden. Fragen Sie den Kreditgeber nach der Dauer des Eigenheimkredits, ob bei der Eröffnung Ihres Kontos eine Mindestauszahlungsanforderung besteht und ob nach der Eröffnung Ihres Kontos Mindest- oder Höchstauszahlungsanforderungen bestehen. Erkundigen Sie sich, wie Sie Zugang zu Ihrem Kredit erhalten - mit Schecks, Kreditkarten oder beidem.
Finden Sie auch heraus, ob Ihr Home-Equity-Plan eine feste Zeit festlegt - eine Auslosungsfrist - wenn Sie von Ihrem Konto abheben können. Nach Ablauf des Ziehungszeitraums können Sie möglicherweise Ihre Kreditlinie verlängern. Wenn Sie das nicht können, dürfen Sie keine zusätzlichen Mittel aufnehmen. In einigen Plänen müssen Sie möglicherweise Ihren gesamten Restbetrag bezahlen. In anderen Fällen können Sie das Guthaben möglicherweise über einen bestimmten Zeitraum zurückzahlen.
Wie hoch ist der Zinssatz für den Home-Equity-Kredit?
Die Zinssätze für Kredite unterscheiden sich, so dass es sich lohnt, mit mehreren Kreditgebern nach dem niedrigsten Zinssatz zu suchen. Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins (APR), der die Kreditkosten auf jährlicher Basis angibt. Beachten Sie, dass der angegebene APR für Home-Equity-Kreditlinien ausschließlich auf Zinsen basiert. Vergleichen Sie für einen echten Vergleich der Kreditkosten andere Kosten, wie Punkte und Abschlusskosten, die zu den Kosten Ihres Home-Equity-Darlehens beitragen. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie eine Home-Equity-Kreditlinie mit einer traditionellen Ratenzahlung (oder zweiten Hypothek) vergleichen, bei der der effektive Jahreszins die Gesamtkreditkosten für das Darlehen enthält.
Fragen Sie darüber hinaus nach der Art der für den Home-Equity-Plan verfügbaren Zinssätze. Die meisten Home-Equity-Kreditlinien haben variable Zinssätze. Diese variablen Zinssätze bieten möglicherweise zunächst niedrigere monatliche Zahlungen, während der restlichen Rückzahlungsdauer können sich die Zahlungen jedoch ändern und möglicherweise höher ausfallen. Feste Zinssätze können, falls verfügbar, anfangs geringfügig höher sein als variable Zinssätze, aber feste Zinssätze bieten über die Laufzeit der Kreditlinie hinweg stabile monatliche Zahlungen.
Wenn Sie eine variable Rate in Betracht ziehen, überprüfen und vergleichen Sie die Begriffe. Überprüfen Sie die periodische Obergrenze, die gleichzeitig die Obergrenze für Zinsänderungen darstellt. Überprüfen Sie auch die Lebensdauerobergrenze, die die Obergrenze für Zinssatzänderungen während der gesamten Kreditlaufzeit darstellt. Fragen Sie den Kreditgeber, welcher Index verwendet wird und wie viel und wie oft er sich ändern kann. Ein Index (z. B. der Leitzins) wird von Kreditgebern verwendet, um festzustellen, wie hoch die Zinssätze angehoben oder gesenkt werden. Überprüfen Sie auch die Marge, die ein Betrag ist, der dem Index hinzugefügt wird, der die Zinsen bestimmt, die Sie berechnen.Erkundigen Sie sich außerdem, ob Sie Ihr variabel verzinsliches Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt in einen festen Zinssatz umwandeln können.
Manchmal bieten Kreditgeber einen temporär reduzierten Zinssatz an - eine Rate, die ungewöhnlich niedrig ist und nur für einen einleitenden Zeitraum, wie sechs Monate, gilt. Während dieser Zeit sind auch Ihre monatlichen Zahlungen niedriger. Nach Ablauf der Einführungsperiode steigen jedoch Ihr Satz (und Ihre Zahlungen) auf das wahre Marktniveau (der Index plus die Marge). Fragen Sie also, ob der von Ihnen angebotene Preis "diskontiert" ist. Wenn ja, finden Sie heraus, wie der Preis am Ende des Rabattzeitraums ermittelt wird und um wie viel höher Ihre Zahlungen zu diesem Zeitpunkt sein könnten.
Was sind die Vorlaufkosten?
Wenn Sie eine Home-Equity-Kreditlinie nehmen, zahlen Sie für viele der gleichen Kosten wie bei der Finanzierung Ihrer ursprünglichen Hypothek. Dazu gehören Punkte wie Anmeldegebühr, Titelsuche, Beurteilung, Anwaltskosten und Punkte (ein Prozentsatz des Betrags, den Sie ausleihen). Diese Kosten können erheblich zu den Kosten Ihres Darlehens beitragen, insbesondere wenn Sie letztlich wenig von Ihrer Kreditlinie ausleihen. Sie können mit Kreditgebern verhandeln, um zu sehen, ob sie für einige dieser Ausgaben zahlen werden.
Was sind die fortlaufenden Kosten?
Zusätzlich zu Vorabschließungskosten verlangen einige Kreditgeber, dass Sie während der gesamten Laufzeit des Darlehens fortlaufende Gebühren zahlen. Diese können eine jährliche Mitgliedschafts- oder Teilnahmegebühr beinhalten, die fällig ist, unabhängig davon, ob Sie das Konto nutzen oder nicht, und / oder eine Transaktionsgebühr, die bei jeder Geldaufnahme fällig wird. Diese Gebühren tragen zu den Gesamtkosten des Darlehens bei.
Wie lauten die Rückzahlungsbedingungen während des Kredits?
Wenn Sie das Darlehen zurückzahlen, können sich Ihre Zahlungen ändern, wenn Ihre Kreditlinie einen variablen Zinssatz hat, auch wenn Sie nicht mehr Geld von Ihrem Konto leihen. Finden Sie heraus, wie oft und wie viel Ihre Zahlungen ändern können. Sie werden auch wissen wollen, ob Sie Kapital und Zinsen oder nur Zinsen zurückzahlen. Selbst wenn Sie etwas Kapital zurückzahlen, fragen Sie, ob Ihre monatlichen Zahlungen den gesamten geliehenen Betrag abdecken oder ob Sie am Ende des Darlehens eine zusätzliche Kapitalzahlung schulden. Darüber hinaus möchten Sie möglicherweise über Strafen für verspätete Zahlungen und unter welchen Bedingungen der Kreditgeber Sie in Verzug und fordern sofortige sofortige Zahlung fragen können.
Wie lauten die Rückzahlungsbedingungen am Ende des Kredits?
Fragen Sie, ob Sie am Ende Ihrer Darlehenslaufzeit eine große Zahlung schulden. Wenn dies der Fall ist und Sie sich nicht sicher sind, ob Sie sich die Zahlung per Sofort-Zahlung leisten können, sollten Sie Ihre Rückzahlungsbedingungen neu verhandeln. Wenn Sie den Kredit aufnehmen, fragen Sie nach den Bedingungen für die Erneuerung des Plans oder für die Refinanzierung des ausstehenden Restbetrags. Erwägen Sie, den Kreditgeber aufzufordern, im Voraus und schriftlich zuzustimmen, um das Ende des Kreditsaldos zu refinanzieren oder, falls erforderlich, die Rückzahlungszeit zu verlängern.
Welche Sicherheitsvorkehrungen sind in den Kredit aufgenommen?
Einer der besten Schutzmaßnahmen, die Sie haben, ist das Federal Truth in Lending Act, das die Kreditgeber verpflichtet, Sie über die Bedingungen und Kosten des Plans zu informieren, wenn Sie einen Antrag erhalten. Die Kreditgeber müssen den Jahreszins und die Zahlungsbedingungen offenlegen und müssen Sie über Gebühren für die Eröffnung oder Nutzung des Kontos, wie z. B. ein Gutachten, eine Kreditauskunft oder Anwaltskosten, informieren. Kreditgeber müssen Sie auch über jede Variable-Rate-Funktion erzählen und geben Ihnen eine Broschüre, die die allgemeinen Merkmale von Home-Equity-Pläne beschreibt.
Das Truth in Lending Act schützt Sie auch vor Änderungen in den Bedingungen des Kontos (außer einer Funktion mit variabler Rate), bevor der Plan geöffnet wird. Wenn Sie aufgrund einer Änderung der Bedingungen nicht in den Plan eintreten, müssen alle zuvor gezahlten Gebühren an Sie zurückerstattet werden.
Da Ihr Haus beim Öffnen eines Home-Equity-Kreditkontos gefährdet ist, haben Sie drei Tage Zeit, die Transaktion aus irgendeinem Grund zu stornieren. Um zu stornieren, müssen Sie den Kreditgeber schriftlich informieren. Danach muss Ihre Kreditlinie storniert werden und alle Gebühren, die Sie bezahlt haben, müssen zurückgegeben werden.
Sobald Ihr Home-Equity-Plan geöffnet ist und Sie wie vereinbart zahlen, kann der Kreditgeber in den meisten Fällen Ihren Plan nicht kündigen, die Zahlung Ihres ausstehenden Betrags beschleunigen oder die Bedingungen Ihres Kontos ändern. Der Kreditgeber kann Kreditvorschüsse auf Ihrem Konto während eines Zeitraums einstellen, in dem die Zinssätze die maximale Zinsobergrenze in Ihrem Vertrag übersteigen, sofern Ihr Vertrag dies zulässt.
Für mehr Informationen
Die FTC arbeitet für den Verbraucher daran, betrügerische, irreführende und unfaire Geschäftspraktiken auf dem Markt zu verhindern und Informationen bereitzustellen, die den Verbrauchern helfen, sie zu erkennen, zu stoppen und zu vermeiden. Um eine Beschwerde einzureichen oder kostenlose Informationen zu Verbraucherangelegenheiten zu erhalten, besuchen Sie bitte ftc.gov oder rufen Sie gebührenfrei unter 1-877-FTC-HELP (1-877-382-4357) an; TTY: 1-866-653-4261. Die FTC führt Internet-, Telemarketing-, Identitätsdiebstahl- und andere betrügerische Beschwerden in Consumer Sentinel ein, einer sicheren Online-Datenbank, die für Hunderte von Zivil- und Strafverfolgungsbehörden in den USA und im Ausland verfügbar ist.
FAQ - 💬
❓ Is a home equity loan a good deal?
👉 A home equity loan could be a good idea if you use the funds to make home improvements or consolidate debt with a lower interest rate. However, a home equity loan is a bad idea if it will overburden your finances or only serves to shift debt around.
❓ How is home equity calculated?
👉 You can figure out how much equity you have in your home by subtracting the amount you owe on all loans secured by your house from its appraised value. This includes your primary mortgage as well as any home equity loans or unpaid balances on home equity lines of credit.
❓ How does Heloc repayment work?
👉 If you have a home equity line of credit (HELOC), repayment operates like a credit card — you draw from the line up to the line amount (just like the credit limit on your credit card). Typically, you're only required to make interest payments during the draw period, which tends to be 10 to 15 years.
❓ What is the difference between refinancing and home equity?
👉 A cash-out refinancing pays off your old mortgage in exchange for a new mortgage, ideally at a lower interest rate. A home equity loan gives you cash in exchange for the equity you've built up in your property, as a separate loan with separate payment dates.
❓ What are the downsides of a home equity loan?
👉 You could pay higher rates than you would for a HELOC. Because a home equity loan's interest rate won't fluctuate with the market, unlike a home equity line of credit (HELOC), the rate for a home equity loan is typically higher. Your home is used as collateral.
❓ How much equity can I take out of my house?
👉 How much equity can I take out of my home? Although the amount of equity you can take out of your home varies from lender to lender, most allow you to borrow 80 percent to 85 percent of your home's appraised value.
❓ What is the monthly payment on a $100 000 home equity loan?
👉 Loan payment example: on a $100,000 loan for 180 months at 6.49% interest rate, monthly payments would be $870.56.
❓ What are the disadvantages of a HELOC?
👉 Cons
- Variable interest rates could increase in the future.
- There may be minimum withdrawal requirements.
- There is a set draw period.
- Possible fees and closing costs.
- You risk losing your house if you default.
- The application process for a HELOC is longer and more complicated than that of a personal loan or credit card.
❓ What are the disadvantages of a home equity line of credit?
👉 Cons
- Variable interest rates could increase in the future.
- There may be minimum withdrawal requirements.
- There is a set draw period.
- Possible fees and closing costs.
- You risk losing your house if you default.
- The application process for a HELOC is longer and more complicated than that of a personal loan or credit card.
❓ Can I use my equity to pay off my mortgage?
👉 Can I use equity to pay off my mortgage? Yes. There are many ways to use equity to pay off your mortgage, but two of the most common approaches are second mortgages and home equity lines of credit (HELOCs).
❓ What is the payment on a 50000 home equity loan?
👉 Loan payment example: on a $50,000 loan for 120 months at 7.50% interest rate, monthly payments would be $593.51.
❓
👉 A home-equity loan, also known as an "equity loan," a home-equity installment loan, or a second mortgage, is a type of consumer debt. It allows home owners to borrow against their equity in the residence. ... The loan is based on the difference between the homeowner's equity and the home's current market value.
❓
👉 Home equity is the portion of a home's current value that the owner actually possesses at any given time. Equity in a house is initially acquired with the down payment you make during the initial purchase of the property.
❓
👉 A home equity line of credit (HELOC) is a revolving line of credit usually with an adjustable interest rate which allows you to borrow up to a certain amount over a period of time. HELOCs work in a manner similar to credit cards where and you can continuously borrow up to an approved limit while paying off the balance.
❓
👉 For well-qualified borrowers, the limit of a home equity loan is the amount that gets the borrower to a combined loan-to-value (CLTV) of 90% or less. This means that the total of the balances on the mortgage, any existing HELOCs, any existing home equity loans, and the new home equity loan cannot be more than 90% of the appraised value of the home.
Autor Des Artikels: Alexander Schulz. Unabhängiger Konstrukteur und technischer Experte. Arbeitserfahrung in der Baubranche seit 1980. Fachkompetenz in den Richtungen: Bau, Architektur, Design, Hausbau.
